收房验房头大了吗?全收房验房知识问答揭秘2

  • 时间:2017-01-18 08:39 编辑:房客多 来源:房客多 阅读:184
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摘要:Q二:发现房屋存在质量问题,应如何维权?    根据《解释》第12条和第13条,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权解除合同,并要求出卖人赔偿损失。

Q二:发现房屋存在质量问题,应如何维权?    

根据《解释》第12条和第13条,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权解除合同,并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

那么,应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢?从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。

主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。

所谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,出卖人应当对此予以修复,买受人不能因此要求退房。

Q三:房屋保修期是如何规定的?    

1.建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

2.关于保修期的长短,依据《商品房销售管理办法》第三十三条:“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》,是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,而该《规定》第六条讲明:“国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。”

3.依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的保修期限为:

a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限);

b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

c、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

e、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;

f、建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

因此,“建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算,他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间,买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。

Q四:怎样选择前期物业?    

审查物业服务公司的资质:由于前期物业公司是由开发商选定的,购房者对物业公司并不了解,只有通过一些硬性的指标来衡量,如是否通过合法程序选聘、是否有相应的管理资质,如不符合这些要求,购房者一定要据理力争,不能妥协。

前期物业服务公司不能“进出自由”:现实中有这种情况,有的开发商为了吸引业主,在卖房时会选择一家口碑很好的物业公司,但在收房阶段签订物业服务合同时,却发现物业服务公司变成了另外一家不知名的物业公司,这时开发商已经构成了违约,业主可以追究开发商的违约责任。

另一种情况是,购房者与物业公司签订购房合同后,由于各种原因,物业公司经营不下去就擅自撤出了小区,新入住的小区要求业主再次交纳物业费用,业主已经交纳的物业费却不知所踪;双方一旦签订了物业服务合同,双方即应受合同约束,行使权利履行义务,物业公司应按照合同约定为小区提供服务,物业公司擅自撤出的行为已构成了违约,业主可以要求物业公司赔偿损失。

《物业服务合同》的签订:首先一点,认真审查合同条款,对不利条款一定要要求物业公司进行修改;其次,物业公司无权一次性收取超过一年的物业费用;还需要强调的一点是,要注意物业公司收费方式,包干制与酬金制各有利弊,不论何种方式,对定期公开帐务条款一定要格外重视,这是对业主日后行使监督权的重要保障。

Q五:需要缴纳哪些税费?    

交纳物业费不是收房的前提条件。依法交纳符合要求的房屋是开发商的义务,这是基于双方的商品房买卖合同关系而存在的,而交纳物业费是基于业主与物业公司存在着物业服务合同关系,这是完全不同的两个法律关系,开发商无权要求收房者必须先交纳物业费用,遇到这种情况,收房者完全可以拒绝。

至于其他费用,应区别情况,识别清楚开发商是否有权收取或代收。较为常见的是住宅专项维修资金和契税。

住宅专项维修资金是小区的“养老金”,这笔钱应该交到房管部门,小区成立业委会后,可以进行划转,由小区业主大会进行管理、决定如何使用。虽然每户所交纳的并不多,但整个小区加起来是一笔不小的费用,有的小区高达上百上千万元,如果监管不利造成流失,会给小区全体业主造成损失。如果开发商要代收这笔钱,一定要要求代收方出示有权代收的手续,如果购房者自愿委托开发商或物业公司代交,要及时索取正式的交费凭证。

关于契税,开发商或物业公司是无权代收的,同上,如果购房者自愿委托开发商或物业公司代交,应及时索取正式的缴纳凭证。

此外,象电话初装费、燃气接口费等费用,应包括在了建设成本里面,不应该再向购房人收取,除了在购房合同中做出了需另行收取的明确约定。 

Q六:业主可以拒交哪些收楼费用?    

1、水电周转金。业主同意的,可以缴交,但应逐月扣减,否则不得收取。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定:“物业管理企业接受委托代收水费、电费的,除业主自愿,物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外,物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。

2、煤气初装费、管网建设费。开发商取该费用。二○○六年十二月二十六日发布的《广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知》规定:“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目收取的费用。”

3、可视对讲系统费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条规定:“与商品房配套建设的各项基础设施,包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用,一律计入开发建设成本之中,不得在房价之外另行收取。

4、售楼中介费、权证综合费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条规定:“ 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务,应当由购房者自愿选择,经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务,所需费用全部由房地产开发企业负担,不得转嫁给购房者。”

5、契税、印花税等办证费用。开发商只有在取得大产证后才能代收。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十一条规定:“由经营者经办房地产权属登记的,经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后,方可向购房者代收相关费用。”

6、预收三个月物业管理费。除非业主同意,否则不得收取。从2004年11月1日起执行《广州市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定:“ 物业服务收费按月计收。除业主自愿外,不得预收。

7、装修保证金、淤泥费。按照约定执行。从2004年11月1日起执行《广州市物业服务收费管理实施细则》第十七条规定:“装修管理服务费用和装修保证金由业主与物业管理企业约定,并应以书面形式明确,不进行装修的不得收取。在业主装修完毕后,经物业管理企业检查验收,没有损坏公共部位、设备设施的,装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外,物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。装修产生的垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。”  

8、物业维修基金。二○○三年九月五日实施的《关于贯彻国家〈业管理条例〉关问题的通知》规定:“购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定,在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金:1、收楼;2、交易鉴证;3、领取房产证。”2007年7月25日广州市国土房管局规定,从即日起禁止各开发建设单位、物业管理公司代收业主缴交的专项维修资金。

具体操作:到区物价局或市物价局投诉,要求该局书面答复。


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